Kontir Lak Bt.

Pénzügyi mutatószámok

admin — Tue, 29 Mar 2011 18:16:12 +0000

Tartósan befektetett eszközök aránya Befektetett eszközök / Eszközök összesen	Azt mutatja, hogy a vállalkozás összes eszközéből mekkora hányadot tesznek ki a tartósan befektetett eszközök. A bázismutatóhoz való viszonyítás az arányok elmozdulását mutatja.
Tárgyi eszközök aránya Tárgyi eszközök / Eszközök összesen	Azt jelzi, hogy a működő eszközökön belül mekkora hányadot képviselnek a több éven keresztül használatos tárgyi eszközök.
A műszaki berendezések, gépek, járművek aránya Műszaki berendezések nettó értéke / Tárgyi eszközök	A vállalat vagyonának jellemző mutatója, a gépesítettségre utal, a termelésben közvetlenül résztvevő eszközök arányát mutatja a tárgyi eszközökön belül.
Műszaki berendezések elhasználódottsági foka Műszaki berendezés nettó értéke / Műszaki berendezés bruttó értéke	Azt mutatja, hogy átlagosan mennyire elhasználódottak a vállalkozás műszaki berendezései. Kedvező, ha a mutató értéke 50%-nál nagyobb.
Tárgyi eszközök megújítása Tárgyévi beruházás / Tárgyi eszközök	Azt jelenti, hogy a beruházási tevékenység milyen fejlődési lehetőséget biztosít, a tárgyi eszközök milyen mértékben újulnak meg a belépő beruházások miatt. Kedvező a vállalkozás számára, ha a mutató értéke növekvő, vagyis a jelenlegi (nettó) értéket egyre inkább új eszközökkel váltjuk ki.
Befektetett eszközök fedezettsége Saját tőke / Befektetett eszközök	Azt mutatja, hogy az összes befektetett eszközt milyen arányban finanszírozza a saját tőke. Kedvező, ha a mutató minél nagyobb, mert ez azt jelenti, hogy a saját források egyre nagyobb hányadát finanszírozzák a befektetett eszközöknek.
Tárgyi eszközök fedezettsége Saját tőke / Tárgyi eszközök	Azt jelzi, hogy a befektetett eszközökön belül a tárgyi eszközök finanszírozására – közvetlenül a termelésben résztvevő tartósan befektetett eszközökre – a saját tőke milyen mértékben nyújt fedezetet. Kedvező, ha a saját tőke elsősorban ezt az eszközcsoportot fedezi a legnagyobb arányban.
Tárgyi eszközök hatékonysága Nettó árbevétel / Tárgyi eszközök	Azt mutatja, hogy a vállalkozás mérlegében kimutatott tárgyi eszközök működtetésével mekkora összegű nettó árbevételt ért el, azaz egységnyi tárgyi eszköz működtetésével mekkora összegű árbevétel realizálható.
Forgóeszközök aránya Forgóeszközök / Eszközök összesen	Arról tájékoztat, hogy az összes eszköz között milyen arányt képvisel a rövid távon befektetett eszközök értéke. Ez utalhat a vállalkozás tevékenységének forgóeszköz igényességére.
Készletek fordulatszáma Értékesítés nettó árbevétele / Készletek	Azt jelzi, hogy a készletek (záró) hányszor térülnek meg a nettó árbevételben (a mutató számítható átlagos készlet alapján is). A mutató értékelésénél a minél magasabb érték jelzi a kedvező tendenciát.
Az idegen tőke aránya Idegen tőke / Összes forrás	A mutató a gazdálkodó szervezet adósságának mértékére is utal, pontosabb elemzéshez a kötelezettségek értékét célszerű megbontani hosszú lejáratú és rövid lejáratú kötelezettségre. Kedvező a vállalkozás számára, ha a mutató értéke úgy alakul, hogy a tőke összetételében a saját források a meghatározók.
Saját tőke aránya Saját tőke / Összes forrás	A saját tőke részesedését mutatja az összes források között. Célszerű, a mutató értékeléséhez a saját tőke szerkezetét is megvizsgálni. A mutató értelmezhető úgy is, hogy – mérlegfőösszegről lévén szó – a vállalkozás eszközeit milyen arányban finanszírozza a saját tőke.
Saját tőke növekedési mutató Saját tőke / Jegyzett tőke	Kedvező, ha a mutató értéke 1-nél nagyobb. Az 1-nél kisebb mutató a tőkevesztésre utal, amely ha tartóssá válik problémákat vetít előre.
A tőke jövedelmezősége Adózott eredmény / Saját tőke	Azt jelzi, hogy az egységnyi lekötött saját tőke mekkora adózott eredményt hoz a vállalkozás számára. A mutató növekvő tendenciája kedvező. Értékelésnél a saját tőke szerkezetét, elemeinek befolyásoló szerepét, valamint az eredményelemzést is célszerű figyelembe venni.

Dec 20.

admin — Tue, 07 Dec 2010 09:07:06 +0000

Bevallás: Nyomtatvány szám: 1046 Bevallás a társasági adóelőleg , a helyi iparűzési adóelőleg, valamint az energia ellátók jövedelemadója kiegészítéséről Nyomtatvány szám: 1001 Bevallás az egyes adókötelezettségekről az államháztartással szemben havi, évközi (negyedéves), éves bevallás benyújtására kötelezett adózók részére Nyomtatvány szám: 1065 Áfabevallás az általános forgalmi adó kötelezettségének, illetve jogosultságának összegéről (havi, negyedéves bevallók esetén) Nyomtatvány szám: 1086 Áfabevallás az Európai Közösség (EK) más tagállamából történt beszerzések esetén az Áfa törvény 20. § (1) bek. d) pontjában meghatározott adóalanyok és adófizetésre kötelezett nem adóalany jogi személyek részére, valamint személygépkocsinak és regisztrációs adóköteles motorkerékpárnak nem minősülő új közlekedési eszköznek az EK más tagállamából történt beszerzése esetén – közösségi adószámmal nem rendelkező adózók részére Nyomtatvány szám: 10A60 Összesítő nyilatkozat az Európai Közösség területén belül történő közösségi termékértékesítésekről, valamint az Európai Közösség területéről történő termékbeszerzésekről Nyomtatvány szám: 1078 Bevallás a pénznyerő automaták valamint a játékautomaták játékadójáról Nyomtatvány szám: 1011 Bevallás az államháztartással szembeni egyes juttatások igényléséről (költségvetési támogatás, fogyasztói árkiegészítés igénylése) Befizetés Áfa Társasági adóelőleg a havonként előleget fizetők vagy a negyedévenként adóelőleget fizetők részére ha előleg kiegészítésre kötelezettek Játékadó Társasági adóelőleg kiegészítése EVA adóelőlegének kiegészítése Energia ellátók jövedelemadójának kiegészítése

Fordított ÁFA avagy hogyan értelmezi az APEH?

admin — Thu, 26 Aug 2010 18:00:27 +0000

Az ablakcsere az áfa szempontjából adózhat egyenesen és fordítottan is, attól függõen, hogy a szerzõdéses akarat adásvételre, vagy építés-szerelésre irányult, de azért a végsõ szót a Pénzügyminisztérium mondja ki – több ehhez hasonló választ is kaptak az építési vállalkozók az adóhivatal szakértõitõl egy hétfõi budapesti konzultáción. Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ), valamint a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) II. (építõipari) osztálya által szervezett találkozóra a részvevõk elõre, írásban tehettek fel kérdéseket, a válaszokat az APEH Kiemelt Adózók Igazgatósága (KAIG) munkatársai adták. Bevezetõben Juhász István KAIG igazgató az ingatlanokkal és építéssel foglalkozó adózásbeli változásokat foglalta össze, kitérve arra, hogy az uniós polgároknak ugyanaz a kedvezmény jár Magyarországon, mint a magyaroknak. A kérdések zöme a fordított adózással volt kapcsolatos, ezekre Rabb Andrea, a KAIG fõosztályvezetõje válaszolt. A probléma onnan származik, hogy az Európa Tanács új áfa-irányelvet alkotott, amely meghatározza, hogy milyen körben kell fordított áfafizetést alkalmazni. (Az egyenes – vagy normál – áfafizetésnél az eladó, vállalkozó fizeti be az áfát, míg a fordított adózásnál a megrendelõ, a vevõ kötelezettsége ez.) Az uniós szabályok szerint az építés-szerelés fordítottan adózik, ezt vette át a 2008. elsõ napjától hatályos új magyar áfa-törvény is, viszont kimaradt belõle az építés-szerelés meghatározása. Ebbõl vannak most problémák, és ezekre vártak választ az építési vállalkozók. Az építési szolgáltatásnyújtásnál az egyenes-, vagy fordított adózást elõször a szerzõdés szövege dönti el. Amennyiben a szerzõdéses akarat építés-szerelésre irányult, akkor egyértelmû, hogy az ellenérték fordítottan adózik. A másik rendezõ elv az, hogy a szolgáltatás hogyan kapcsolódik az ingatlanhoz. Ha közvetlenül, akkor fordította, ha csak lazán, akkor egyenesen adózik. Ez utóbbi értelmezésbõl máris megszületett az elsõ konfliktus a fûnyírás és favágás kapcsán. A Pénzügyminisztérium állásfoglalása ezeket is a fordított adózás körébe tette, de az APEH errõl egyeztetést kezdeményezett a tárcával, mivel az egyenes adózást favorizálja ebben az esetben – mondta az elõadó. Az ablakcsere ügyében a magyarázat szerint ha a szerzõdésben ablakvásárlás szerepel, akkor egyenesen adózik az ügylet, viszont ha építés-szerelés, akkor fordítottan. Ehhez hasonló a probléma és a válasz kazán szállítása, beszerelése esetén is. Az épület bontásánál viszont maga a bontás fordítottan, míg a sitt elszállítása egyenesen adózik. Az egyik további kérdés úgy hangzott, hogy miképpen adózik az építési területen kiépített ideiglenes villanyáram-és vízellátás, valamint az ideiglenes kerítésépítés? A válasz: egyenesen. Erre a hallgatóság soraiból az a kérdés indult az elõadó felé, hogy a költségvetésben miként lehet szétválasztani az egyenesen és a fordítottan adózó – amúgy az építési folyamatban összefüggõ – tételeket? Erre nem született válasz, csak egy ígéret, hogy az APEH minden további – az ÉVOSZ-on keresztül írásban feltett – kérdésre válaszolni fog. A kérdésekre adott válaszok alapján a földmunkák – fordítottan, a tervezés és a beruházás lebonyolítása – egyenesen, a mûvezetés – egyenesen, a takarítás – fordítottan (mivel szorosan kapcsolódik az ingatlanhoz) adózik az áfakörben. Az új áfatörvényben elõírás az is, hogy a számla kibocsátása elõtt meg kell gyõzõdni arról, hogy a vevõ adóalany és elvárható tõle a fizetés. Hamarosan az APEH honlapján lesz egy kérdõív, amelyet kitöltve választ kapnak a vállalkozók a partnereik jellemzõire.

A gépjárművek költségelszámolásának alapvető szabályai

admin — Mon, 23 Aug 2010 04:40:17 +0000

A cégautók költségének elszámolásait valamint a hozzá kapcsolódó adókötelezettségeket veszi számba a cikk. I. A személyi jövedelemadó rendszerében a gépjármûvekkel kapcsolatos költségek elszámolására általában kétféle okból kerül sor. Egyrészt azért, mert a magánszemély a saját tulajdonában lévõ gépjármû – többnyire személygépkocsi – hivatalos célú használatáért költségtérítést kap, és a kapott összeggel szemben számolja el a hivatalos utak költségeit, másrészt valamely önálló tevékenységéhez használja a jármûvét, és e bevételével szemben számolja el az üzleti utak költségeit. I./1. A saját tulajdonban lévõ személygépkocsi hivatalos célú használatáért a magánszemély alapvetõen kétféle formában kaphat költségtérítést. a) A költségtérítés egyik módja az, amikor a magánszemély átalány jellegû költségtérítésben részesül. Erre legtöbbször akkor kerül sor, amikor a magánszemély a saját személygépkocsiját rendszeresen használja hivatalos célra. A kapott összeg ekkor adóköteles bevételnek számít, amellyel szemben a felmerült költségek az üzleti (hivatali) utakra (futásteljesítmény) számolhatók el. A költségek elszámolása – a magánszemély választásától függõen – kétféle módszerrel történhet. Az egyik módszer szerint a kormányrendeletben meghatározott fogyasztási norma3 szerinti üzemanyag-felhasználás költsége és a számlával (bizonylattal) igazolt fenntartási, javítási és felújítási költségek számolhatók el a hivatali célú használat arányában. Mivel a költségtérítéssel szemben csak a hivatalos célú használatra jutó költségeket lehet érvényesíteni, a helyes arány megállapítása céljából a hivatalos utakról4 útnyilvántartást kell vezetni. (Az útnyilvántartás egyébként minden esetben a jármûvekkel kapcsolatos költségelszámolás alapbizonylata.) Az útnyilvántartásban fel kell tüntetni a gépjármû típusát, forgalmi rendszámát és az üzemanyagnormát, és mindazokat az adatokat, amelyek a költségelszámoláshoz szükségesek. A legfontosabb ezek közül a hivatalos céllal megtett kilométerek száma. A gépjármûvel kapcsolatos költségek üzemanyagköltségbõl és fenntartási, javítási, felújítási költségekbõl állnak. Az üzemanyag-felhasználás költségét az útnyilvántartásban szereplõ üzleti (hivatalos) célból megtett kilométerek alapján a kormányrendeletben meghatározott fogyasztási normák figyelembevételével lehet elszámolni. A kormányrendelet egyrészt gépkocsitípusonként, másrészt a gépkocsi lökettérfogata szerint határozza meg a fogyasztási normát. A magánszemély választhat a kétféle fogyasztási norma közül. Egy adóéven belül azonban vagy az egyik vagy a másik mértéket lehet alkalmazni, a kétféle fogyasztási normát vegyesen nem. Az üzemanyag áraként vagy az APEH által közzétett ár, vagy a számlák szerinti üzemanyagár vehetõ figyelembe a költségelszámolás során. Az üzemanyagköltség elszámolásánál nem alkalmazhatja az APEH által közzétett üzemanyagárat az a magánszemély, aki az üzemanyag forgalmi adóját az áfatörvény szabályai szerint levonja. Ilyenkor az üzemanyagköltség elszámolása – az áfa levonása után – kizárólag tételesen, számlák alapján történhet. A számla alapján elszámolt üzemanyagmennyiség ebben az esetben sem lehet több, mint az üzemanyag-fogyasztási normával számított mennyiség. A választott ártól az adott negyedévben nem lehet eltérni. A személygépkocsi fenntartásával, javításával és felújításával kapcsolatos egyéb költség számlák alapján, az útnyilvántartás szerinti arányban számolható el. Értékcsökkenési leírás címén elszámolható továbbá az éves összes bevétel 1 százaléka, de legfeljebb a személygépkocsi beszerzési árának 10 százaléka egy alkalommal, a használatbavétel évében. A költségelszámolás másik módszere lényegesen egyszerûbb. Ennek alkalmazásánál az üzemanyagköltséget az elõzõekben leírtak szerint, minden más, az elõzõ bekezdésben felsorolt költség címén pedig kilométerenként 9 Ft általános személygépkocsi-normaköltséget lehet elszámolni a kapott költségtérítéssel szemben. A költségelszámolás alapja e módszer alkalmazásánál is a hivatalos utakról vezetett útnyilvántartás. A magánszemélynek választási lehetõsége van a két költségelszámolási módszer között. Választása azonban egész évre és valamennyi általa használt személygépjármûre vonatkozik. A két módszert egy adóéven belül vegyesen nem lehet alkalmazni. b) A magánszemély saját személygépjármûvének hivatali célú használatáért a munkáltatótól kiküldetési rendelvény alapján is kaphat költségtérítést. Ha a térítés mértéke nem több a jogszabály szerint igazolás nélkül elszámolható mértéknél (ez a mérték a hivatalos célra megtett kilométerekre a kormányrendeletben meghatározott üzemanyag-fogyasztási norma alapján az APEH által közzétett üzemanyagárral számított üzemanyagköltség és a kilométerenkénti 9 Ft személygépkocsi-normaköltség), akkor azt bevételként nem kell a magánszemélynél figyelembe venni. Ha a munkáltató a jogszabályban meghatározott mértéket meghaladó térítést fizet, akkor a teljes összeg adóköteles bevételnek minõsül, amellyel szemben a költségek elszámolhatók. A költségelszámolást illetõen ekkor a magánszemélynek választási lehetõsége van. Vagy az elõzõekben részletezett bizonylat nélkül elszámolható mértéket veszi figyelembe költségként, és a térítés fennmaradó része után fizet adót, vagy a felmerült költségeket az a) pontban leírt módszerrel számolja el. A törvény kötelezõen elõírja a kiküldetési rendelvény tartalmi követelményeit. Eszerint a kiküldetési rendelvény a munkáltató által két példányban kiállított bizonylat, amely tartalmazza a hivatali, üzleti utazás(ok) célját, idõtartamát, útvonalát, a futásteljesítményt, az utazás költségtérítését, az élelmezési költségtérítést, valamint ezen költségtérítés(ek) kiszámításához szükséges adatokat (üzemanyag-fogyasztási norma, üzemanyagár stb.) A kiküldetési rendelvény eredeti példányát a munkáltató, másolatát a magánszemély a bizonylatmegõrzésre vonatkozó rendelkezések betartásával megõrzi. c) Amennyiben a magánszemély saját tulajdonú tehergépjármûvét használja a kifizetõ érdekében, akkor költségei megtéríthetõek akár átalány formájában, akár kiküldetési rendelvény alapján. Lényeges különbség azonban, hogy a 9 Ft-os személygépkocsi normaköltség, illetve a kiküldetési rendelvény alapján igazolás nélkül elszámolható költségek szabálya tehergépjármûvek esetében nem alkalmazható. I./2. Az autópálya-matrica juttatása esetén a magánszemély saját (vagy bérelt, kölcsönvett) személygépkocsijának hivatali, üzleti használata mellett is keletkezik adókötelezettség. Ekkor a matrica érvényességi idõszakában a hivatali, üzleti használat díjköteles útszakaszokra vonatkozó, útnyilvántartással alátámasztott tételes kimutatása alapján a matrica árának a magáncélú használattal arányos része után a kifizetõt terheli a természetbeni juttatásokra vonatkozó rendelkezések szerinti adókötelezettség. Ha a magáncélú használat elõzõek szerinti meghatározása nem lehetséges vagy a magánszemély az ezzel járó nyilvántartást nem vezeti, a kifizetõ választhatja, hogy az említett kötelezettségeket a matrica árának 50 százaléka után teljesíti. A kifizetõ választása nem adóévre szól, hanem minden egyes autópálya bérlet, matrica, tíz vagy négynapos útdíjra külön-külön dönthet az 50 százalékos adóalap választásáról. A cégautóhoz megvett matricára mindez nem vonatkozik, mert a törvény kimondja, hogy a cégautóadó megfizetése, illetve a magáncélú használat megtérítése az úthasználat és a cégautóval összefüggõ más kiadások tekintetében is rendezi a magánhasználat miatti adókötelezettséget (az egyéni vállalkozó esetében is). I./3. Azok a magánszemélyek, akik valamely más tevékenységbõl (pl. egyéni vállalkozásból, mezõgazdasági kistermelésbõl, gépjármûvük karosszériájának, mint reklámhordozó felületnek a bérbeadásából stb.) származó bevétellel szemben a tételes költségelszámolást – azaz nem a 10 százalékos költséghányadot – alkalmazzák (az szja törvény 3., illetõleg 11. számú melléklete alapján), a bevétel megszerzése érdekében felmerült gépkocsihasználat költségeként a törvény melléklete szerinti módszerek valamelyikével meghatározott költségeket vehetik figyelembe. Ez azt jelenti, hogy a bevételüket – egyéb igazolt költségeik mellett – a jelen tájékoztató I/1. pont a) alpontjában foglaltakat szerint megállapított költségekkel csökkenthetik. A kizárólag jövedelemszerzési célból megtett utakról a magánszemély, az egyéni vállalkozó ebben az esetben is útnyilvántartás vezetésére köteles. Az útnyilvántartás jelen esetben a jövedelemszerzési célból és a magáncélból megtett utak elkülönítésére szolgál. Az egyéni vállalkozónak9 és a mezõgazdasági õstermelõnek10 – az elõzõeken túlmenõen – lehetõsége van arra is, hogy útnyilvántartás vezetése helyett havi 500 kilométernek megfelelõ költséget számoljon el a személygépkocsi üzemi célú használata miatt. Ekkor azonban a fenntartási költségek kizárólag a kilométerenkénti 9 Ft normaköltség alkalmazásával számolhatók el. Ez a módszer a tehergépjármûvek költségelszámolása során nem alkalmazható. Az úthasználat díja az út használatára való jogosultság idõszakában a díjköteles útszakaszon megvalósult üzleti célú futásteljesítmény arányában számolható el. További speciális szabály az, hogy amennyiben az egyéni vállalkozó a gépjármû után megfizeti a cégautó-adót, akkor útnyilvántartás vezetésére nem köteles, és az éves futásteljesítmény egésze hivatali célúnak minõsül. Ezen túl, a cégautó-adó megfizetése esetén az egyéni vállalkozó a személygépjármû értékcsökkenési leírását az szja-törvény 11. számú mellékletének II. pontja szerint, azaz öt év alatt számolhatja el. Bármelyik költségelszámolási módszer választása esetén a gépjármû tulajdonjogát igazolni kell egy esetleges adóellenõrzés során. A tulajdonjog igazolása a kötelezõ gépjármû felelõsségbiztosítás befizetését igazoló szelvénnyel történik, amelyet az adó megállapításához való jog elévüléséig meg kell õrizni. II. A Tao. törvény11 hatálya alá tartozó adózó a jármûvek bekerülési értékét (beszerzési árát) a tárgyi eszközökre vonatkozó általános szabályok szerint számolhatja el. Ebbõl következik a számviteli elszámolásra és a társasági adóalap meghatározására egyaránt érvényes fõszabály, hogy ezen eszközök bekerülési értékét értékcsökkenési leírás útján kell figyelembe venni. A Tao. törvény alanya a tulajdonában lévõ gépjármûve(i) beszerzési, fenntartási, karbantartási, javítási, valamint üzemanyag-költségeit a számviteli törvény elõírásának megfelelõen kizárólag szabályszerûen kiállított számlák alapján érvényesítheti. Az ilyen módon dokumentált költségeket (üzemanyag-költségnél a felhasználást alátámasztó útnyilvántartás alapján) a Tao. törvény az adóalapnál is elismeri. A Tao. törvény alapján12 a vállalkozási tevékenység érdekében felmerülõ költségnek, ráfordításnak minõsül a cégautó használata, fenntartása és üzemeltetése révén felmerült költség, ráfordítás, ideértve az azzal összefüggõ, törvényen alapuló, az államháztartás valamely alrendszere számára történõ kötelezõ befizetést is. III. A kifizetõ tulajdonában lévõ vagy bármely más jogcímen használt személygépkocsi magáncélú használata esetén a kifizetõnek cégautóadót és annak 25%-át kitevõ egészségügyi hozzájárulást kell fizetnie. A munkaviszony keretében biztosított cégautó adójának 25%-a után 3% munkaadói járulékot is kell fizetni. IV. A cégautó magáncélú használatába beletartozik az úthasználat és minden más berendezés vagy szolgáltatás (pl. garázs, parkolás) használata is. Erre tekintettel a cégautóadó megfizetésével az ilyen magáncélú felhasználások miatt külön nem keletkezik adófizetési kötelezettség. A cégautóadó fizetésére az a kifizetõ köteles, aki (amely) a magánszemély(ek) számára a magáncélú használatot biztosítja (lehetõvé teszi). A cégautóadó fizetésére kötelezettnek a személygépkocsi tulajdonosát – ha a tulajdonos és az üzembentartó (üzemeltetõ) személye eltér, akkor üzembentartóját (üzemeltetõjét) – kell tekinteni, kivéve, ha okirattal bizonyítja, hogy a személygépkocsi használatának átengedésére kizárólag más személy jogosult. Ez utóbbi esetben a személygépkocsi használatának átengedésére kizárólagos jogosult más kifizetõ köteles a cégautóadót megfizetni. Magáncélú használatnak az minõsül, ha bármely körülmény vagy dokumentum (így különösen a tárolás helye, illetve az irányadó belsõ szabályzat, szerzõdés, útnyilvántartás) alapján megállapítható, hogy a cégautót magánszemély(ek) – akár állandó, akár eseti jelleggel, a cégautó egyéb használatától függetlenül – személyes célra (is) használja (használják), vagy használhatja (használhatják). Személyes (magáncélú) használatnak minõsül a lakóhelyrõl a munkahelyre, székhelyre, telephelyre történõ bejárás is, kivéve, ha az említett útvonalon történõ használat kiküldetés (kirendelés), külföldi kiküldetés, külszolgálat keretében történik. A cégautó után az adó havonta fizetendõ mértéke a következõ: A személygépkocsi beszerzési ára (Ft) A személygépkocsi beszerzésének évében és az azt követõ 1–4. évben (Ft) A személygépkocsi beszerzésének évét követõ 5. és további években (Ft) 1–500 000 6000 3000 500 001–1 000 000 8000 4000 1 000 001–2 000 000 12000 6000 2 000 001–3 000 000 20000 10000 3 000 001–4 000 000 26000 13000 4 000 001–5 000 000 32000 16000 5 000 001–8 000 000 42000 21000 8 000 001– 10 000 000 60000 30000 10 000 001–15 000 000 82000 41000 15 000 000 felett 112000 56000 A cégautóadót a kifizetõnek havonta meg kell állapítania, valamint a tárgyhónapot követõ hó 12-ig meg kell fizetnie, illetve be kell vallania a kötelezettségei között13. Az adókötelezettség tekintetében minden olyan hónap, amelyben a kifizetõ – bármely rövid idõtartamra – magáncélú használatot biztosított (tett lehetõvé), egész hónapnak számít. A cégautóadó fizetésére kötelezett kifizetõ személyében bekövetkezett változás esetén az új kifizetõt a változás hónapját követõ hónaptól terheli a cégautóadóval összefüggõ minden kötelezettség. Ha a cégautóadó fizetésére kötelezett kifizetõ a személygépkocsit üzletszerûen kölcsönzõ, bérbeadó kifizetõtõl (más személytõl) nem a teljes naptári hónapra szerezte meg a cégautó használatának jogát, akkor a cégautóadó havonta fizetendõ mértéke – az elõbbiektõl eltérõen – a táblázat szerint megállapított adótétel egyharmincad részének és a használat alapjául szolgáló jogviszony (így különösen a bérlet) fennállása napjai számának szorzata, ha ez alatt az idõszak alatt a kifizetõ – bármely rövid idõtartamra – magáncélú használatot biztosított. A személygépkocsi beszerzési ára: a) a személygépkocsinak az üzembe helyezése idõpontjára a számvitelrõl szóló törvény14 rendelkezéseinek megfelelõen megállapított bekerülési (beszerzési és elõállítási) értéke, egyéni vállalkozó által üzembe helyezett személygépkocsi esetében a személygépkocsinak az üzembe helyezés idõpontjára az szja-törvény rendelkezései szerint megállapított beruházási költsége; b) a személygépkocsinak a magáncélú használat elsõ napjára megállapított szokásos piaci értéke, ha a cégautóadó fizetésére kötelezett kifizetõ bármely okból nem ismeri a személygépkocsi a) pont szerinti beszerzési árát. Ha a cégautóadó fizetésére nem az a kifizetõ (más személy) kötelezett, aki (amely) a cégautót a magáncélú használatot megelõzõen üzembe helyezte, akkor e kifizetõ (más személy) nyilatkozhat a cégautóadó fizetésére kötelezett kifizetõnek a cégautó beszerzési áráról. A cégautó szokásos piaci értékét a cégautónak megfelelõ személygépkocsi forgalmazását üzletszerûen végzõ vállalkozás – a cégautó beszerzésének idõpontját figyelembe vevõ, a valóságnak megfelelõ – írásba foglalt nyilatkozata alapján is meg lehet állapítani. A cégautó beszerzésének éve a tulajdonjog megszerzésének éve, ha azonban a cégautóadó megfizetésére nem a tulajdonos kötelezett, akkor az adófizetés alapjául szolgáló jogviszony keletkezésének (így különösen a bérleti szerzõdés, a lízingszerzõdés megkötésének) az éve. Az eva hatálya alatt az egyéni vállalkozót, a jogi személy, a jogi személyiség nélküli gazdasági társaság adóalanyt, továbbá magánszemély tagját, volt tagját (örökösét) nem terheli a cégautóadóval összefüggésben adókötelezettség. Nem kell megfizetni a cégautóadót meghatározott célokra használt személygépjármûvek esetében, így azon személygépkocsi után: • amelyet megkülönböztetõ fény- és figyelmeztetõ jelzést adó készülékkel szereltek fel (az errõl szóló belügyminisztériumi rendelet alapján), továbbá, amelyet az egyházak, egyházi karitatív szervezetek kizárólag alapfeladataik ellátásához üzemeltetnek; • amelyet postai szolgáltatás (SZJ 64.11.1.), közmûhiba- elhárítás, kegyeleti szolgáltatás céljából üzemeltetnek, továbbá amelyet a személygépkocsi-kereskedelemmel üzletszerûen foglalkozó kifizetõ kizárólag továbbértékesítési céllal szerzett be, valamint amelyet a társas vállalkozás taxi rendszerû személyszállítás, vagy gyakorlati gépjármûvezetõ-oktatás céljából üzemeltet; • amelyet a betegségmegelõzõ és gyógyító céllal, szociális céllal, az egészségkárosodott, hátrányos helyzetûek segítésére létrehozott alapítvány, közalapítvány, egyesület, köztestület, valamint célszervezet kizárólag súlyosan fogyatékos személyek szállítására üzemeltet; • amelyet kizárólag az Országos Egészségbiztosítási Pénztár által finanszírozott háziorvosi, házi gyermekorvosi tevékenység érdekében, valamint az Állami Népegészségügyi és Tisztiorvosi Szolgálat intézetei törvény alapján kizárólag betegségmegelõzõ, gyógyító, egészségkárosodást csökkentõ közegészségügyi, járványügyi és egészségvédelmi alapfeladatának ellátása érdekében üzemeltetnek; • amelyet a kifizetõ ellenérték fejében adott a magánszemély használatába, feltéve, hogy a használat díjának (például a bérleti díjnak, a lízingdíjnak) a havi mértéke eléri a cégautóadó havi mértékét és a személygépkocsi üzemeltetésének összes költségét és közterheit kizárólag a személygépkocsit használó magánszemély viseli; • amelyet az átalányadózást alkalmazó egyéni vállalkozó üzemeltet; • amelyet a vállalkozói jövedelemadózást alkalmazó egyéni vállalkozó üzemeltet, kivéve azon idõszakot, amelyre vonatkozóan az értékcsökkenési leírást, a bérleti díjat költségként számolja el. A kifizetõ köteles azonban megállapítani, megfizetni és bevallani a cégautóadót azon cégautó után, amelyet – az utolsó három jogcímen fennálló mentességet nem ideértve – nem kizárólag a meghatározott alapfeladatok ellátására használnak, hanem a körülményekbõl megállapítható a személyes használat is. Az alapfeladathoz kapcsolódó kizárólagos használatot igazoló minden dokumentumot (menetlevél, útnyilvántartás) az adó megállapításához való jog elévüléséig a kifizetõnek meg kell õriznie. Ellenkezõ esetben azt kell feltételezni, hogy a cégautóadó megfizetése alól az említett rendelkezések alapján nem mentesült. Nem kell megállapítani, megfizetni és bevallani a cégautóadót azon személygépkocsi után, amelyet a kifizetõ a hónap egyetlen napján sem üzemeltetett és ez a tény a körülmények alapján egyértelmûen megállapítható. Ilyen körülménynek kell tekinteni különösen a cégautó tartalékban tartását és üzemképtelenségét mindaddig, amíg az nem kerül forgalomba. Amennyiben olyan magáncélú használatról van szó, amikor a magánszemély az egyébként a cégautóadó fizetésére kötelezett kifizetõnek térítést fizet, szintén nem kell cégautóadót fizetni, feltéve, hogy ez a térítés legalább a magáncélú használat során futott kilométernek megfelelõen: • az üzemanyag-fogyasztási norma és az APEH által közzétett üzemanyagár alapján az szja-törvény rendelkezései szerint megállapított, vagy • a számlák alapján meghatározott üzemanyagköltség és az általános személygépkocsinormaköltség figyelembevételével kiszámított összeg. Az üzemanyagköltség megtérítettnek tekintendõ akkor is, ha a magáncélú használatra jutó üzemanyagra fordított kiadást kizárólag a magánszemély viseli. V. Abban az esetben, ha a magánszemély más helységben lakik, mint ahol dolgozik, akkor a munkáltató a munkavállaló saját gépjármûvével történõ munkába járásával15 kapcsolatos költségeit megtérítheti, illetve bizonyos esetekben köteles azt megtéríteni. Nem tartozik az adóalapba – azaz gyakorlatilag adómentesen adható – a költségtérítés, ha annak összege nem haladja meg a munkahely és a lakóhely között közforgalmi úton mért távolság figyelembevételével kilométerenként a 9 Ft-ot. Ez az összeg nem tévesztendõ össze az általános személygépkocsi-normaköltséggel, mivel a munkába járás költségtérítése mellett további költségek (például a benzinköltség) nem számolhatóak el. Ez egyben azt jelenti, hogy a költségtérítés kilométerenként 9 Ft-ot meghaladó része a magánszemély munkaviszonyból származó jövedelmének minõsül. A munkáltató köteles a kilométerenkénti 9 Ft-os költségtérítés biztosítani abban az esetben, ha • a munkavállaló állandó vagy ideiglenes lakóhelye és munkahelye között nem közlekedik tömegközlekedési eszköz; • a munkavállaló munkarendje miatt tömegközlekedési eszközt nem vagy csak hosszú várakozással tudna igénybe venni; • a munkavállaló mozgáskorlátozottsága miatt nem képes tömegközlekedési eszközzel közlekedni.

Az ingatlanokkal kapcsolatos általános forgalmi adó változások

admin — Fri, 20 Aug 2010 20:14:27 +0000

Az általános forgalmi adóról szóló, 2008. január 1-jétõl hatályba lépõ 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: új Áfa-törvény) a korábbiaktól eltérõ rendezõ elvek mentén és a 2007. évben hatályos elõírásoktól némileg eltérõen szabályozza az ingatlanok értékesítésének, bérbeadásának, egyéb módon történõ hasznosításának általános forgalmi adó kötelezettségét. Míg például a korábbi rendezõ elvek szerint jelentõsége volt annak, hogy a kérdéses ingatlan lakóingatlannak minõsült-e, és annak hányadik értékesítése volt az adott ügylet, ennek a jövõben az értékesítésnél, bérbeadásnál már nem lesz jelentõsége, csak az adólevonás szempontjából. I. Beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlan és építési telek sorozat jelleggel történõ értékesítése miatti speciális adóalanyiság és adófizetés szabályai Az új Áfa-törvény 6. § (4) bekezdés b) pontja értelmében 2008. január 1-jétõl szintén gazdasági tevékenység és általános forgalmi adó alanyiságot eredményez az is, ha az egyébként nem adóalanyi minõségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt) és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy annak elsõ rendeltetésszerû használatba vétele még nem történt meg, vagy elsõ rendeltetésszerû használatba vétele megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év. (Ezen elõzõekben meghatározott ingatlan-kör továbbiakban együtt az új Áfa-törvény meghatározásának megfelelõen: beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlan.) Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minõségében eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít [új Áfa-törvény 6. § (4) bekezdés c) pont]. Ez a rendelkezés nem csak az egyébként még nem adóalany természetes személyekre vonatkozik, hanem vonatkozik például az egyéni vállalkozóként tevékenykedõ adóalany vállalkozásában nem hasznosított, elõzõek szerinti ingatlanjai értékesítésére, vagy vonatkozhat egy egyébként általános forgalmi adóalanynak nem minõsülõ jogi személy, vagy más szervezet elõzõekben meghatározott körbe tartozó ingatlanjainak értékesítésére is. Sorozat jelleg az új Áfa-törvény 259. § 18. pontja alapján: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következõ 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátítás tárgyát képezi, vagy amelynek szerzése az értékesítõnél – az illetékekrõl szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte, az az elõzõekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minõsül sorozat jellegûnek. Így például nem keletkeztet ingatlan sorozat jelleggel történõ értékesítése miatti adóalanyiságot, ha 2 éven belül négy olyan ingatlant értékesítettünk csak, amelyek öröklési illeték tárgyát képezték, vagy kisajátítási eljárás tárgyát képezték. Azonban, ha például három örökölt ingatlant és egy vásárolt, vagy kapott ingatlant értékesítünk a 2 éven belül, akkor a sorozatjelleg megvalósul, és a negyedik ingatlan eladása adóalanyiságot eredményez (természetesen csak az elõzõekben meghatározottak szerinti új ingatlanok és építési telkek veendõk figyelembe ebbõl a szempontból, és a három fajta ingatlant vegyesen – építési telek, beépítés alatt álló és beépített új ingatlan – kell számításba venni). A sorozat jelleg megállapításánál a 2 naptári év elsõ éve az új Áfa-törvény 261. § (7) bekezdése alapján a 2008. év.Személyesen szeretne adótanácsadást? Többet szeretne tudni? Szüksége van egy profi könyvelõ és adótanácsadó cégre? Kérjen ajánlatot itt! Fontos hangsúlyozni ezen speciális adóalanyiságra vonatkozó szabályozás ismertetésénél azt, hogy az általános forgalmi adóalanyiság kérdésének megítélésénél elsõdlegesen az új Áfa-törvény 5. §-a szerinti fõszabályt kell alapul venni. Vagyis abban az esetben, ha az építési telek, vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan értékesítés eleve üzletszerû – például hatalmas földterületet megvásárolva azt építési telekké átminõsítve, esetleg közmûvesítve, parcellázva vagy akár egyben értékesítenek –, akkor az áfa-alanyiság az üzletszerûség miatt már az új Áfa-törvény 5. §-a alapján fennáll, a sorozat jelleget nem is kell vizsgálni. Az új Áfa-törvény 6. § (4) bekezdés b)-c) pontjai szerinti speciális adókötelezettség esetében az e jogszabályhelynél megjelölt ingatlanok esetében az adómentesség és az adókötelezettség között választási lehetõség nincs, mert a sorozat jellegû értékesítés miatt adóalannyá váló személy, szervezet ezen értékesítése az adóköteles körbe tartozik az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés ja)-jb) és k) pontjai értelmében, és ezen értékesítésre a 142. § szerinti fordított adózás sem vonatkozik, vagyis az értékesítõ köteles utána az áfát megfizetni. Az egyes ingatlanok sorozat jelleggel történõ értékesítése miatti speciális adóalanyiság bekövetkezésekor az adóhatósághoz bejelentést kell tenni. Az új Áfa-törvény 263. §-ának (7) bekezdése alapján, amely az adózás rendjérõl szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 176. § (2) bekezdése helyébe lépõ rendelkezést tartalmazza, az általános forgalmi adót ilyen esetben az állami adóhatóság határozattal állapítja meg (kivetéses adózás). Az adózónak az adóalanyiságot eredményezõ negyedik (illetve a rá következõ 3 éven belül további) ingatlan értékesítésrõl az adóhatóságnál e célra rendszeresített nyomtatványon az új Áfa-törvény szerinti teljesítés idõpontját követõ 30 napon belül bejelentést kell tenni, mely bejelentés a jogkövetkezmények szempontjából az adóbevallással esik egy tekintet alá. Ebben az adó megállapításához szükséges bejelentésben nem csak az értékesítést terhelõ fizetendõ adó megállapításához szükséges adatokat – teljesítés idõpontja, ellenérték, felszámított áfa, esetlegesen az alkalmazott árfolyam stb. – kell bejelenteni, hanem az adózó érdekében célszerû, hogy az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelõ, az elõzetesen felszámított és levonható adó megállapításához szükséges adatokat is bejelentse. Az új Áfa-törvény 122. §-a alapján ugyanis az ingatlan sorozatjelleggel történõ értékesítése miatt adóalannyá váló személynek, szervezetnek az új Áfa-törvény 6. § (4) bekezdésében meghatározott feltétel teljesülésekor – vagyis a sorozatjelleg megvalósulását eredményezõ negyedik ingatlan értékesítésekor – adólevonási joga is keletkezik. Az elõzetesen felszámított adóként figyelembe vehetõ összeg nem haladhatja meg azt az összeget, amelyet az új Áfa-törvény 6. § (4) bekezdés b) és c) pontja szerinti – elõzõekben említett – esetben a termék értékesítése után fizetendõ adóként megállapítottak. Az új Áfa-törvény 127. § (3) bekezdése alapján az ilyen esetekben az adóalany olyan – adólevonásra egyébként jogosító – okiratok tekintetében is gyakorolhatja adólevonási jogát, amelyek az adóalannyá válását megelõzõen keletkeztek, de azok mint a „negyedik” ingatlan igazolt tulajdonosa nevére, vagy igazolt jogelõdje nevére szólnak. Az ezzel kapcsolatos adóalanykénti bejelentkezés a 2008. január l-tõl kezdõdõ idõszakra rendszeresített egyébként is használatos adatbejelentõ lapokon a kifejezetten erre a célra rendszeresített kódkocka kitöltésével lesz teljesíthetõ.Személyesen szeretne adótanácsadást? Többet szeretne tudni? Szüksége van egy profi könyvelõ és adótanácsadó cégre? Kérjen ajánlatot itt! II. Az adóalanyiságot eredményezõ gazdasági tevékenységükre tekintettel általános forgalmi adó alanyok ingatlan értékesítésére, bérbeadására, haszonbérbeadására vonatkozó, 2008. január 1-jétõl hatályba lépõ szabályok E témakörhöz kapcsolódó fontos rendezõ elv az új Áfa-törvény erre vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazása szempontjából, hogy külön kell választani és kezelni az ingatlan értékesítést és a bérbeadást. Az adó alóli mentességre vagy az adó fizetési kötelezettségre, valamint az adó fizetésre kötelezett személyére vonatkozó szabályozás eltérõen alakul attól függõen, hogy ingatlan értékesítésrõl vagy ingatlan bérbeadásról van-e szó. A választáson alapuló adókötelezettség egységesen vonatkozik az összes ebbe a körbe tartozó ingatlan értékesítésére, és/vagy az összes e körbe tartozó ingatlan bérbeadására. Azonban az ingatlan értékesítési körre választott adófizetési kötelezettség nem vonatkozik a bérbeadási körre, a bérbeadásra választott adófizetés nem vonatkoztatható az ingatlan értékesítés körébe tartozó ügyletekre. Az adókötelezettség vagy adó alóli mentesség megítéléséhez nem abból a szempontból kell elhatárolást tenni, hogy az ingatlan lakóingatlannak minõsül-e vagy sem. Fontos új szabály, hogy az adófizetésre irányuló választás az új szabályozás szerint már öt évre szól, vagyis a választás évét követõ ötödik naptári év végéig attól eltérni nem lehet az új Áfa-törvény 88. § (4) bekezdése alapján. 1. Az ingatlan értékesítésére vonatkozó szabályok 1. 1. Beépített ingatlan Az új Áfa-törvénynek a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes értékesítések körét meghatározó 86. §-ának (1) bekezdés j)-k) pontjai rendelkeznek az egyes – beépített vagy beépítetlen – ingatlanok értékesítésének általános forgalmi adó mentességérõl illetve adókötelezettségérõl. A j) pont alapján fõszabályként mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) az értékesítése, amelynek elsõ rendeltetésszerû használatba vétele még nem történt meg, vagy elsõ rendeltetésszerû használatba vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év [a kivételek a továbbiakban: beépítés alatt álló, illetve beépített új ingatlan, a j) pont hatálya alá tartozó ingatlanok pedig a továbbiakban: régi ingatlan]. Ez alapján a beépített ingatlanok körébõl a beépítés alatt álló és a beépített új ingatlan értékesítése kötelezõen adóköteles, míg a többi beépített régi ingatlan értékesítése csak akkor adóköteles, ha az adóalany azt választja az új Áfa-törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján, és az adóhatósághoz az Art. szabályai szerint bejelenti. Ebben az esetben az adó alapjára a 20 %-os adómérték alkalmazandó [88. § (2) bekezdés]. Ezen utóbb említett jogszabályhely alkalmazása szempontjából nem aszerint kell különbséget tenni, hogy lakóingatlan vagy annak nem minõsülõ egyéb beépített ingatlan értékesítésérõl van-e szó. Amennyiben a 86. § (1) bekezdés j) pont alá tartozó régi ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ az adóalany, akkor az adó megfizetésére vonatkozó szabályozás körébõl figyelemmel kell lennie az új Áfa-törvény 142. §-ában foglaltakra is. Ezen paragrafus (1) bekezdés e) pontjában foglaltak szerint ugyanis – figyelemmel ugyanezen paragrafus (3) bekezdésében foglalt feltételekre is – az adó megfizetésére nem az értékesítõ, hanem a termék, vagyis az ingatlan beszerzõje lesz az adó fizetésre kötelezett (feltéve, hogy a teljesítésben érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany – e rendelkezés alkalmazása szempontjából ide kell érteni az eva alanyt is –, és egyikének sincs olyan, az új Áfa-törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tõle adó fizetése ne lenne követelhetõ). Ez azt jelenti, hogy például egy három éve használatba vett irodaház értékesítését végzõ belföldi adóalany, ha ezen tevékenységét adókötelessé tette választása alapján, és a vevõje egy szintén belföldön bejelentkezett, áfa-köteles tevékenységet végzõ adóalany, akkor az adót nem az értékesítõ fizeti, hanem a fordított adózás szabályai szerint a vevõ. Amennyiben például egy öt éve használatba vett üzlethelyiséget egy adófizetést választó belföldi adóalany egy alanyi mentességet választott adóalanynak, egy mezõgazdasági tevékenységet folytató, különleges jogállású adóalanynak vagy egy nem adóalany magánszemélynek értékesít, akkor az adófizetésére az eladó lesz kötelezett, az nem fordul meg a vevõre. Olyan esetben sem fordul meg az adófizetésre kötelezett személye, ha az értékesítésre kerülõ ingatlan egy beépítés alatt álló, még használatba nem vett ingatlan, mert ez után mindenképpen az azt értékesítõ adóalany lesz az adófizetésre kötelezett. 1. 2. Beépítetlen ingatlan Az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés k) pontja értelmében fõszabályként mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését. Az új Áfa-törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján az építési telken kívüli beépítetlen ingatlan értékesítését is adókötelessé lehet tenni, mely adókötelezettségre irányuló választást az állami adóhatóságnak szintén elõzetesen be kell jelenteni az Art. szabályai alapján. Ez a választás is a választás évét követõ ötödik naptári év végéig köti az adóalanyt [új Áfa-törvény 88. § (4) bekezdés]. Az új Áfa-törvény alkalmazása szempontjából, annak 259. § 7. pontja alapján, építési teleknek minõsül az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minõsül beépített ingatlannak. Az építési telken – amelynek értékesítése kötelezõen adóköteles – kívüli beépítetlen ingatlan értékesítésének adókötelessé tételére irányuló választás az egyébként adómentes beépített ingatlan értékesítésének adókötelessé válását is eredményezi, illetve a beépített ingatlan értékesítésére irányuló adókötelezettség választása magával vonzza a beépítetlen ingatlan adókötelezettségét is. Vagyis az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai alá tartozó ingatlanok (beépített és beépítetlen egyaránt) értékesítésének adókötelessé tételére irányuló választás az összes e két említett pont alá tartozó ingatlan értékesítésére vonatkozik a 88. § (1) bekezdés a) pontja és (3) bekezdése alapján. Ebbõl következõen alapos megfontolás és mérlegelés után célszerû az ezzel kapcsolatos döntést meghozni a bejelentést megelõzõen. Az új Áfa-törvény 88. § (1) bekezdés k) pontja alá tartozó – az építési telken kívüli – beépítetlen ingatlanok értékesítése során is figyelemmel kell lenni a fordított adózásra vonatkozó, a 142. § -ában foglalt rendelkezésekre, amennyiben az értékesítésükre az adóalany adófizetést választott, mert az értékesítés után az adófizetési kötelezettség áttevõdhet a vevõre, amennyiben a feltételek fennállnak (belföldön bejegyzett adóalanyok között zajlik, és a vevõ olyan jogállású, amely alapján az adó fizetése tõle követelhetõ, azaz például nem alanyi mentes státuszú). Amennyiben az új Áfa-törvény értelmezõ rendelkezésében megfogalmazottaknak megfelelõ, elõzõekben említett építési telek értékesítése történik, az kötelezõen adóköteles – 20 %-os adómértékkel – , és utána az adó fizetésére az értékesítõ kötelezett, a fordított adózás körébe ez nem tartozik. 1.3. Adómentesség a termék beszerzését terhelõ adó levonását tiltó rendelkezésekre tekintettel Az új Áfa-törvény 87. §-ának 2008. január 1-jétõl hatályba lépõ rendelkezése szerint mentes az adó alól a termék értékesítése abban az esetben, ha az értékesítést megelõzõen a terméket kizárólag a 85. § (1) bekezdése vagy a 86. § (1) bekezdése szerint adómentes termékértékesítéshez és szolgáltatásnyújtáshoz használták, egyéb módón hasznosították, és a termékhez adólevonási jog nem kapcsolódott, vagy az értékesítést megelõzõen a termékhez kapcsolódó elõzetesen felszámított adó a 124. ás 125. § – a levonást tiltó rendelkezések – szerint nem vonható le. 2. Az ingatlan bérbeadása Az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján fõszabályként mentes az adó alól az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása (továbbiakban: ingatlan bérbeadás). E mentesség alól a 86. § (2) bekezdés alapján kivétel: a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadás, a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása, széf bérbeadása, mely tevékenységek kötelezõen adóköteles körbe tartoznak. Az adómentesség helyett az adóalany választhatja az adókötelessé tételt is az ingatlan bérbeadására vonatkozóan az új Áfa-törvény 88. § (1) bekezdés b) pontja alapján. Ez esetben 20 %-os mértékû adó alkalmazandó az adó alapjára a 88. § (2) bekezdés alapján. Fontos szabály az adófizetési kötelezettség választása szempontjából a 88. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezés. Eszerint a beépített és a beépítetlen ingatlan értékesítésekre, mint egyik csoportra és az ingatlan bérbeadásokra, mint másik csoportra együttesen vagy külön-külön is gyakorolható a választási jog, azonban amelyik csoportra választotta az adóalany az adókötelezettséget (az új fogalom használattal az adókötelessé tételt), az az abba a csoportba tartozó valamennyi termékértékesítésre, illetõleg szolgáltatásnyújtásra kiterjed. Például, ha a beépített régi ingatlan értékesítésre az adóalany választott adókötelezettséget, akkor a határidõ lejártáig (a választás évét követõ ötödik naptári év végéig) minden ingatlan értékesítése, legyen az földterület, lakóingatlan, üzlethelyiség stb, az adóköteles körbe tartozik. Amennyiben az ingatlan értékesítések mellett olyan ingatlan bérbeadása is van, amely az adómentes körbe tartozik, és amelyre nem választott adókötelezettséget, akkor az az ingatlan értékesítésekre választott adófizetés okán nem kerül át az adókötelezettség alá. Az ingatlan bérbeadásra vonatkozó szabályozás áttekintésénél figyelemmel kell lennünk az új Áfa-törvény 259. § ának 4. pontjában a bérbeadás, -vétel fogalmának meghatározására vonatkozó rendelkezésére is. Eszerint bérbeadás a bérleti szerzõdésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék idõleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek. Ezen meghatározásból következõen a lakásszövetkezeteknek a tulajdonukban álló ingatlanok közös használatának biztosítására irányuló tevékenysége az áfa rendszerében bérbeadásként kezelendõ, mely fõszabályként adómentes, de választhatnak rá adókötelezettséget is, az elõzõekben ismertetett szabályok szerint. (Ez a 2008. január 1-jét megelõzõen hatályos szabályozással azonosan kezeli a lakásszövetkezetek e tevékenységét, így az számukra változást nem jelent, csak annyiban, hogy az adókötelezettség választása a továbbiakban már öt évre köti a szövetkezetet.) Az egyszerûsített vállalkozói adóról szóló törvény hatálya alá tartozó adóalanyra – minthogy nem áfa-alany – az új Áfa-törvény 88. §-a szerinti adókötelessé tétel választásának lehetõsége nem vonatkozik. III. A bejelentkezési kötelezettséggel kapcsolatos gyakorlati tudnivalók Az Art. 22. §-a rendelkezik az általános forgalmi adókötelezettség bejelentésével kapcsolatos eljárási szabályokról. Ennek (1) bekezdés b) pontja értemében az adóalany a tevékenység megkezdésével egyidejûleg nyilatkozik arról, hogy tárgyi adómentesség helyett az adókötelezettség teljesítését – illetõleg a 2008-tól hatályos szöveg alapján az egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenység esetén az adókötelessé tételt – választja. Ugyanezen paragrafus (3) bekezdése értelmében ezen nyilatkozat megváltoztatását a változtatást megelõzõ adóév utolsó napjáig kell bejelenteni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy azok az adóalanyok, akik/amelyek az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (továbbiakban régi Áfa-törvény) 2. számú mellékletének 10. pontja szerinti egyéb ingatlan (pl. beépítésre szánt földterületnek, építési teleknek minõsülõ földterület, lakóingatlannak nem minõsülõ egyéb ingatlan stb.) bérbeadására választásuk alapján 2007. évben már az adóköteles körben vannak, a következõket kell mérlegelni. Továbbra is adóköteles körben kívánnak-e maradni ezen tevékenységükre, vagy sem. Amennyiben igen, akkor gondolni kell arra, hogy az adókötelezettség már nemcsak az eddigi fogalmaknak megfelelõ ún. egyéb ingatlanok bérbeadására vonatkozik 2008-tól, hanem például a termõföldre és a lakóingatlanra is. Ezért amennyiben ilyen típusú ingatlant is adnak bérbe, akkor az is bevonódik az adóköteles körbe. Ezen túlmenõen figyelemmel kell lenni arra is, hogy az adókötelezettség választása már öt évre köti az adóalanyt. Így tehát egy ingatlan bérbeadásra tekintettel adókötelezettséget választott adóalany, ha nem kíván a változások miatt az adóköteles körben maradni, azt 2007. december 31-ig az adóhatóságnál erre a célra rendszeresített nyomtatványon be kell jelentenie. Amennyiben e bejelentéssel nem él, az azzal a következménnyel jár az ingatlan bérbeadási tevékenységét illetõen, hogy minden általa bérbe adott ingatlanára vonatkozni fog a korábbi adókötelezettség választás (függetlenül attól, hogy az korábban csak egy szûkebb körre vonatkozott), és ezen elkötelezettsége 2012. év végéig tart. Ezért az egyértelmûség és a késõbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében célszerû az ingatlan bérbeadással kapcsolatos adófizetési kötelezettség választására vonatkozó nyilatkozatot 2007. december 31-ig már az új szabályok ismeretében megerõsíteni, azaz az erre irányuló választásról az erre a célra rendszeresített Áfa-nyilatkozaton bejelentést tenni. Azoknak a közhatalmi tevékenységet végzõ adózóknak, akik a régi Áfa-törvény szabályainak megfelelõen a tárgyi adómentes körbe tartozó ingatlanjaik bérbeadása miatt nem váltak áfa alannyá, mert az ebbõl származó bevétel nem számított bele az egyéb gazdasági tevékenységre tekintettel adóalanyiságot eredményezõ négy millió forintos összeghatárba [régi Áfa-törvény 4/A. § (5) bekezdés], ugyanis azt nem gazdasági tevékenységbõl származó bevételnek kellett tekinteni, az adókötelezettség választására irányuló nyilatkozatuk benyújtási határideje 2008. január 15-ig kitolódik, tekintettel arra, hogy adóalanyiságuk a közhatalmi tevékenységükön kívüli egyéb tevékenységükre csak az új Áfa-törvény 2008. január 1-jei hatályba lépésének idõpontjától áll fenn (feltéve, ha adóalanyiságukat eredményezõ egyéb tevékenységüket folytatják). Azok az adóalanyok, akik/amelyek olyan ingatlanokat adnak bérbe, amelyek korábban a kötelezõ tárgyi adómentes körbe tartoztak, vagy a választható adókötelezettséggel érintett körbe tartoztak ugyan (régi Áfa-törvény 2. melléklet 10. pontja), de nem választottak rá adókötelezettséget, és azok az új szabályok szerint is adómentesek és nem kívánják továbbra sem adókötelessé tenni azok bérbeadását, e tevékenységre tekintettel nem kell az adóév fordulójához kapcsolódóan bejelentést tenni. Az ingatlan értékesítések a régi Áfa-törvény rendelkezései szerint kötelezõen vagy tárgyi adómentesek vagy adókötelesek voltak, ezért ezzel kapcsolatban az adóalanyoknak nem volt bejelentési kötelezettségük. Az új Áfa-törvény elõzõekben említett szabályai alapján vannak választható adókötelezettséggel érintett ingatlan fajták, mint például a termõföld, régi ingatlan, melyek értékesítését illetõen – feltéve, ha ezekre az adókötelezettséget kívánják választani – mindenképpen szükséges bejelentést tenni 2007. december 31-ig. Az ezzel kapcsolatos döntés mérlegelésénél célszerû figyelemmel lenni az érintett ingatlanokhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelõ elõzetesen felszámított adó esetleges utólagos korrekciójára vonatkozó rendelkezésekre is. Az ingatlanokkal kapcsolatos adófizetési kötelezettség választására irányuló bejelentést vagy az adókötelezettség alól történõ kijelentkezést az adóhatóság által erre a célra rendszeresített, a 2007. évben a 2008-évtõl hatályba lépõ szabályoknak megfelelõ választásra vonatkozó, 08TAFA-E jelzésû, vagy a 08TAFA-T jelû nyomtatványon lehet teljesíteni, attól függõen, hogy egyéni vállalkozók és magánszemélyek, vagy jogi személyek és egyéb szervezetek nyújtják-e be. 2008. évtõl kezdõdõen a 2008. évre rendszeresített nyomtatványokon lehet a bejelentési kötelezettséget teljesíteni.